Off-Plan Mülk Almadan Önce Dikkat Edilmesi Gereken 10 Uyarı İşareti

Off-plan yatırım, doğru proje seçildiğinde güçlü bir strateji olabilir — ama piyasada her proje aynı şeffaflık ve güvenilirlikte değil. İşte para yatırmadan önce mutlaka kontrol etmeniz gereken 10 uyarı işareti.

1. RERA Tescili ve Oqood Eksikliği

Her off-plan proje, RERA'ya (Dubai Emlak Düzenleme Kurumu) resmi olarak tescilli olmalı ve Oqood sistemi üzerinden kayıt yapılabilmeli. Bu tescili doğrulayamıyorsanız, ciddi bir uyarı işareti.

2. Escrow Hesabı Şeffaflığı Yok

2007 tarihli 8 sayılı Kanun gereği, geliştiriciler ödemelerinizi escrow (bloke) hesaplarda tutmak zorunda. Geliştirici bu hesabın varlığını netleştiremiyor veya belgeyle kanıtlayamıyorsa, paranızın nasıl kullanılacağından emin olamazsınız.

3. Gerçekçi Olmayan ROI Vaatleri

%15-20 gibi "garantili" getiri vaatleri ciddi bir kırmızı bayrak. Güncel Dubai piyasasında gerçekçi off-plan değer artışı genellikle %6-9 aralığında — bunun çok üzerindeki vaatler pazarlama abartısı olabilir.

4. Belirsiz veya Değişken Teslim Tarihi

Güvenilir bir geliştirici, net bir teslim tarihi ve gecikme durumunda ne olacağını (tazminat şartları dahil) SPA'da açıkça belirtir. Bu konuda muğlaklık, projenin planlama olgunluğu hakkında soru işareti yaratır.

5. Geliştiricinin Tamamlanmış Proje Geçmişi Yok

Daha önce hiç proje tamamlamamış veya teslim etmemiş bir geliştirici, doğası gereği daha yüksek risk taşır. Geliştiricinin geçmiş projelerini ve teslim performansını araştırın.

6. SPA İncelemesine İzin Verilmiyor

Satış Sözleşmesi'ni (SPA) imzalamadan önce detaylı incelemenize izin verilmemesi veya sözleşmenin son anda değiştirilmesi ciddi bir uyarı işareti. Bu belgede yer alan maddeler hakkında bkz. off-plan rehberimiz.

7. Baskıcı Satış Taktikleri

"Bu fiyat sadece bugün geçerli" veya "son 2 birim kaldı" gibi aşırı aciliyet yaratan taktikler, düşünme süresi tanımayan satış stratejileri güvenilir geliştiricilerin tarzı değil.

8. Servis Ücreti Netliği Yok

Teslim sonrası ödeyeceğiniz yıllık servis ücretinin (aidat) ne kadar olacağı önceden netleştirilmeli. Bu konuda belirsizlik, teslim sonrası maliyetlerinizi öngörmenizi zorlaştırır.

9. Kusur Sorumluluk Süresi (Defects Liability Period) Belirtilmemiş

Teslim sonrası inşaat kusurlarının geliştirici tarafından ücretsiz onarılacağı bir süre (genellikle 1 yıl) SPA'da yer almalı. Bu maddenin eksik olması, teslim sonrası sorumluluğun size kalması riski taşır.

10. Ödeme Planı Aşırı Agresif

İnşaatın erken aşamalarında çok yüksek oranlarda ödeme talep eden (örneğin ilk 6 ayda %50+) planlar, geliştiricinin nakit akışı ihtiyacının inşaat ilerlemesinden bağımsız olabileceğine işaret edebilir. Tipik ödeme planı yapıları için off-plan rehberimize bakın.

Sonuç

Bu uyarı işaretlerinden biri veya birkaçı mevcutsa, projeden tamamen vazgeçmeniz gerekmiyor — ama daha derin bir durum tespiti (due diligence) yapmanız şart. Değerlendirdiğiniz bir off-plan projeyi ikinci bir görüş için benimle paylaşabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular