Dubai'de Off-Plan Mülk Alma Rehberi: Eksiksiz 2026 Kılavuzu

Off-plan (proje aşamasında) mülk satın almak, Dubai'de yatırımcıların en çok tercih ettiği yollardan biri — ama süreç ikinci el alımdan oldukça farklı işliyor. Bu rehberde, ilk araştırmadan teslim anına kadar tüm süreci adım adım anlatıyorum.

Off-Plan Nedir, Nasıl Çalışır?

Off-plan, henüz inşaatı tamamlanmamış bir proje üzerinden, genellikle doğrudan geliştiriciden satın alınan mülk anlamına geliyor. Ödeme tek seferde değil, inşaat takvimine bağlı bir ödeme planı ile yapılıyor. Bu konuyu genel hatlarıyla off-plan vs ikinci el karşılaştırmamızda da ele almıştık; burada süreci daha derinlemesine inceliyoruz.

Oqood Tescili Nedir?

Off-plan bir mülk satın aldığınızda, tapu (title deed) henüz düzenlenmiyor — bunun yerine Oqood adı verilen bir ön tescil sistemi üzerinden DLD'ye kaydediliyor. Oqood, mülk üzerindeki hakkınızı resmi olarak tescilliyor ve inşaat tamamlanana kadar bu kayıt geçerli oluyor. Teslimde Oqood, tam bir tapuya dönüştürülüyor.

Escrow Hesapları: Paranız Nasıl Korunuyor?

Dubai'de off-plan satışlar, 2007 tarihli 8 sayılı Kanun kapsamında düzenleniyor. Bu kanuna göre, geliştiriciler alıcılardan topladıkları ödemeleri escrow (bloke) hesaplarda tutmak zorunda ve bu paraları sadece o projenin inşaatı için kullanabiliyor. Bu düzenleme, geliştiricinin parayı başka bir projeye aktarması veya kötüye kullanması riskini önemli ölçüde azaltıyor. Bir projeye para yatırmadan önce escrow hesabının varlığını ve şeffaflığını kontrol etmek kritik — bu konuyu 10 uyarı işareti yazımızda detaylandırıyorum.

Tipik Ödeme Planı Yapıları

Geliştiriciler farklı ödeme planları sunuyor, en yaygın yapılar şöyle:

• 60/40: İnşaat sürecinde %60, teslimde kalan %40
• 80/20: İnşaat sürecinde %80, teslimde kalan %20
• Post-handover (teslim sonrası): Teslimden sonra da devam eden taksitler — örneğin teslimde %50 ödenip kalan %50'nin 1-3 yıla yayılması

Post-handover planları, sermayenizi daha uzun süre yaymanıza olanak tanıdığı için özellikle nakit akışına duyarlı yatırımcılar arasında popüler.

Satın Alma Süreci: Adım Adım

1. Proje ve birim seçimi: Bütçe, konum ve geliştirici geçmişine göre araştırma
2. Rezervasyon: Genellikle %5-10 depozito ile birim rezerve edilir
3. SPA (Satış Sözleşmesi) imzası: Ödeme planı, teslim tarihi ve şartlar netleşir
4. Oqood tescili: DLD üzerinden ön tescil yapılır
5. İnşaat dönemi ödemeleri: Ödeme planına göre taksitler yapılır
6. Teslim ve tapu: Proje tamamlanınca kalan bakiye ödenir, Oqood tam tapuya dönüşür

Video: Bu Konuyu Sesli Dinleyin

Gerçekçi Getiri Beklentisi

Piyasada bazen %15-20 gibi abartılı "beklenen ROI" rakamları görülebiliyor. Gerçekçi olmak gerekirse, güncel Dubai piyasasında off-plan projelerde teslim sonrası beklenen değer artışı genellikle %6-9 aralığında. Bu konuyu yatırımcı odaklı karşılaştırma yazımızda daha detaylı ele alıyorum.

Sonuç

Off-plan yatırım, doğru proje ve geliştirici seçildiğinde güçlü bir strateji olabilir — ama süreci ve haklarınızı bilmek şart. Aktif off-plan projelerimizi incelemek veya bir projeyi birlikte değerlendirmek isterseniz, benimle iletişime geçebilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular